家や不動産を終活する目的について
家や不動産を終活する目的１・老後資金を調達することができる
老後の資金に当てることができる
自宅の売却は、老後資金や介護費用に有効な手段です。一度にまとまった資金が得られるので、生活費や老人ホームの費用に充てられるでしょう。
他にも以下のメリットが挙げられます。
☑ 自宅を売却することで、退職金や介護費用としてまとまった資金を得られる
☑ 退職後も安定した収入源となる
☑ 住宅の市場価値によっては、安定したキャッシュフローを生み出せる
☑ 住宅ローンの種類によっては、税金がペナルティなしで控除されるため、安心して家計を安定させられる
☑ 事前に資金を準備することで、老人ホームへの入居が可能
このようなことから、多くのファイナンシャルアドバイザーが、老後資金を貯める方法として、この戦略を推奨しています。
高齢者住宅などの初期費用や入居費用に当てることができる
不動産を売却し、資産を現金化し高齢者住宅の初期費用や入居費用に当てられます。
また、自宅を売却すると残された家族間で公平に相続を行うことも容易になるため、不動産の相続も複雑になりません。なぜなら、不動産の相続はトラブルになりやすいケースがほとんどだからです。
不動産の分割方法は以下の4つになります。
☑ 現物分割-不動産を土地に分ける
☑ 代償分割-相続人の一人が家を相続して他の人に支払う
☑ 換価分割-売却代金を相続人に渡す
☑ 共有分割-相続人全員が共同で家を保有する
また、自宅を売却することで、維持費や固定資産税などの税金を継続に支払う必要もなくなります。
注意点は、不動産は、時間の経過とともに価値が下がる可能性があること。
すぐに高齢者施設に入居予定がないようなら、売却前に住む場所を確保する必要があります。
家や不動産を終活する目的２・節税することができる
減価売却とは？
減価償却とは、建物、設備、車両など「資産の価値が時間の経過とともに減少すること」を認識するための会計費用です。
例えば、180万円の車であれば、6年間、毎年30万円ずつ減価償却していくことになります。
このように、資産の実質的な価値が減少したのではなく、時間の経過とともに減価するという考え方に基づき、価値の減少を把握する会計上の規定となっています。
しかし、土地は、長年にわたって「価値を維持する資産」とみなされます。減価償却の対象となる固定資産は、事業の用に供するもので、耐用年数が1年以上あり、かつ、取得価額が10万円以上であることが必要です。
例えば、1,000万円の固定資産を耐用年数20年で購入した場合。購入した年から20年間、毎年50万円ずつ経費として計上する必要があります。
損益通算とは？
損益通算とは、税金の負担を最小限にするために、同じ年に発生した損失を利益と相殺することです。
平成28年度税制改正により繰越欠損金の計算において、株式投資信託の利益、配当、利息、譲渡損益を一括して計算することが可能となりました。
そのため、2年目や3年目に利益が損失されても3年まで繰り越せます。
また、通常、家屋などの不動産の譲渡による収入と支出を合算できない場合も、譲渡による余剰分を損金に算入できる場合もあります。
逆に、土地や家屋の譲渡は、住居の売却で得た余剰金と合算することはできません。
しかし、個人住宅の売却益と売却損を合算し、税額控除を繰り越すことができる特例が適用される場合もあります。
家や不動産を終活する目的３・相続税を減らすことができる
終活は、残された人生を少しでも充実したものにすることを目的としています。
また、死後に残された人の負担を軽減するために、お墓や葬儀、相続の手配をすることも含まれます。
特に不動産は、相続が発生した場合に問題が生じる可能性もあるでしょう。そのため、終活の一環として、生前に不動産をどうするか計画し、決めておくことが大切です。
また、相続税の負担を軽減するために、毎年110万円を上限に生前贈与を行うことができます。
生前中に自宅などの不動産を贈与しておくと、相続時の相続人同士の争いを避けられます。
さらに、「小規模宅地等の特例」を利用すれば、親名義のままでも相続時の評価額を最大80％減額することが可能です。
早めの終活対策で、相続税の負担を軽減することができます。
家や不動産の終活の進め方
家や不動産の終活の進め方１・老後の生活について家族で話合いをしましょう
話し合う内容/老後に住む場所は？
今、心身ともに元気で活動的な方でも、年齢とともに心身の能力は衰えていくものです。いつ何が起こるかわからないということを念頭に置き、体力と気力があるうちに、老後に住む場所を考えておきましょう。
所有した住宅がある方は次のような選択が挙げられます。
☑ 住み慣れた家で過ごす
☑ リフォームする
☑ 高齢者住宅に転居
☑ 子供と同居
現在、賃貸に住んでいる方は次のような選択肢が挙げられます。
☑ 現在の賃貸に住み続ける
☑ 住居の購入
☑ 高齢者住宅や療養型施設へ転居
☑ 利便性のよい土地へ転居
賃貸にお住まいの方の問題は、高齢になっても家賃の契約を確保できるのかどうかが心配なことです。
なぜなら、年齢的な条件で借りられなくなる可能性もあるためです。
しかし、現在は家賃保証や高齢者向け住宅など、入居審査に通りやすいプランもあるので念入りにリサーチをしておきましょう。
このように、住まいを選ぶ際の第一のポイントは、必要な介護や看護が受けられるかどうかということでしょう。
そのため、健康なうちに選択肢を考えておくことが大切です。
話し合う内容/介護や看護が必要になった時はどうする？
介護状態になった時、治療や介護についての要望や希望を家族とよく話し合っておくことが大切です。
まずは、過去にかかった病気や既往症、よく飲んでいる薬など、いざというときに備えて、自分の医療情報をすぐに確認できるようにしておきましょう。
また、介護や療養は自宅か医療機関か。どちらで診療を受けたいかも考えておきましょう。介護状態になった時にご自身が過ごしやすい環境かも事前に調査しておくこともおすすめします。
介護にかかる費用は、選択する方法によっても大きく変動します。2016年に家計経済研究所が行った調査によると、在宅介護の一般的な支出は1人あたり5万円。
そのうち介護の支出は通常1万6千円程度になりました。
生命保険文化センター「生命保険に関する全国実態調査（平成27年度）」の調査結果から、通常の介護の範囲はおおむね5年というデータが出ています。
穏やかな老後を保障するためには、5年分の資金を十分に用意しておくと安心した老後が送れるでしょう。
話し合う内容/子供世帯との同居の可能性は？
子どもがいる場合、親と同居をし二世帯住宅への建て替えを検討するか、このまま別々に暮らすかなども話し合いも大切です。
内閣府が発表した「2021年版高齢社会白書」によると、日本の65歳以上の人口は3,619万人（人口の30%）になると予測されており、高齢者の割合が40%近くになる2025年まで続くと考えられています。
つまり、親との同居をするか否かの話し合いは多くの親子に当てはまるでしょう。実際、高齢の親の一人暮らしを心配し同居する人もいました。
また、子世帯が親と同居をするきっかけは、脳卒中や外傷、認知症など親の病気によるものが多いようでした。
同居の時期は、子供が子育てを一段落させ、ライフステージが移行する時期に同居する傾向です。
また、子供にとって親と同居することで、家賃や生活費を節約できるメリットもあります。
家や不動産の終活の進め方２・不動産のリストを作成する
複数の不動産を所有している場合はリストを作成しましょう
相続した不動産をリスト化し作成することで、次のようなメリットがあります。
☑ 所有するすべての不動産を把握
☑ 相続時のトラブルを防止
☑ 必要な相続税の申告を軽減
この作業は、リストに含まれる各不動産の情報を正確かつ詳細に把握できるため、慎重に行う必要があります。
また、生前の所有者が病気やその他の法律上の問題で不動産を管理できなくなった場合、不動産リストがあれば、適切な手続きを行うことができる、必要な情報を法律家に提供することも可能です。
このように、終活において自身が所有する不動産のリストは非常に重要であり、定期的に見直して最新の状態に保つ必要があります。
不動産の相続における正確な把握が可能となり、家族や法定相続人が相続時に十分な情報を得た上で意思決定できるようになります。
不動産を売却するときに必要な書類について
不動産売却の手続きをスムーズに進めるために、取引前に必要な書類を整理しておきましょう。書類によっては、平日の特定の時間帯にしか提出できないものもあるので、計画的に準備をすすめる必要があります。
不動産売却に必要な書類は下記の通りです。
☑ 本人確認書類
☑ 住民票
☑ 実印
☑ 印鑑証明書
☑ 登記済権利証（または登記識別情報）
☑ 固定資産税納税通知書（または固定資産別評価証明書）
☑ 建築確認済証・検査証
☑ 地積測量図・境界確認書
☑ マンションの管理規約、議事録、長期修繕計画書（マンションの売却に限る）
また、所有者が複数いる物件の場合、共有者全員の本人確認書類が必要な場合があります。所有者が遠方に住んでいる場合、手続きに時間がかかる場合があるため早めに準備を行いましょう。
家や不動産の終活の進め方３・自宅の市場流通性をリサーチする
自宅の売却価格は、所有者が自由に決めることができます。
しかし、価格が高すぎても安すぎても買い手がつかず、売却が進まない可能性があります。
市場流通性を調べる方法は以下の通りです。
☑ 自宅購入時の価格から劣化分を差し引く
☑ 周辺の戸建て物件の価格を参考にする
☑ 不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼して最適な売却価格を決めることができますが、会社によって値が異なる場合もあります。そのため、より正確な見積もりには市場価格を調べておくとよいでしょう。
また、市場価格を正確に判断するためには、政府、公的機関など、関連する公的情報を参照するのも重要です。
正確な相場を知るためには以下の方法があります。
☑ 実在価格
☑ 公示価格
☑ 相続税路線価
☑ 固定資産総評価額
調査範囲、期間ともに限定されているため、実際の販売価格とは異なる場合がありますが、固定資産税評価額は信頼できる参考資料として利用できます。
家や不動産の終活のすすめ方４・不動産業者や税理士などの専門家に相談をする
はじめに、不動産業者に相談して、自分の土地がどれくらいの価値があるのか調べます。
査定額は異なるので、様々な不動産会社から無料査定を依頼するとよいでしょう。
他には、土地を売却する際の内容に応じて専門家に相談できます。
税理士は税金について、弁護士は契約について、不動産鑑定士は不動産の価値について、土地家屋調査士は登記や測量について、司法書士は不動産に関する権利や登記事項の変更について、それぞれの分野で相談が可能です。
また、専門家に相談する際にも、不動産会社経由で探すと時間も手間もかかりません。
なぜなら、不動産会社は物件の売却の実務や、契約時に起こりうる問題に精通しているからです。
不動産会社は、土地の売却が始めてな方にとって、頼もしい助っ人となるでしょう。
家や不動産の終活方法/それぞれのメリット・デメリット
不動産を生前贈与する場合のメリット・デメリット
不動産を生前贈与するメリット/遺産相続でのトラブルを予防できる
不動産は、相続でトラブルが起きやすい難しい問題です。相続で起こりうるトラブルを避けるためには、生前贈与を行うことで防ぐことができます。
なぜなら、生前贈与を行うことで、死亡時の不動産に関するトラブルをなくすことができるからです。
例えば、相続人の仲が悪かったり、行方不明だったり、異母兄弟がいたりすると、将来の相続の際に対応が難しくなります。
こうした潜在的な問題を事前に知っておくことで、自分が亡くなった後に起こりうるトラブルを回避できるため、事前に準備しておくことができるでしょう。
また、生前贈与を行う方は、相続方法が相続人にどのような影響を与えるかを知っておくことが大切です。
贈与を行う前に、適切な遺言書などを作成し、お互いの権利が守られるようにすることで、相続人にも安心感や信頼感を与えることにつながります。
不動産を生前贈与するメリット/相続税を減税できる可能性がある
生前贈与は相続税を節税する手段として広く活用されています。生前贈与によって死亡時に相続させる財産が少なくなれば、相続税は少なくなります。
また、贈与税の非課税枠を利用すると、贈与税もかかりません。
ただし、贈与した土地の評価額によって、相続財産が減少する可能性があります。
これを防ぐには、死亡時に相続人を指定する遺言を残すことが賢明です。
遺言書の作成には、数十万円から百数十万円の費用がかかりますが相続対策として急速に普及しつつあります。
遺言書が確認され受理されれば、ご自身での正式な申請手続きを省略し、贈与は次の受託者にスムーズに渡されます。
このように不動産を生前贈与をするメリットは、相続税の減税にもなるため注目されつつあります。
不動産を生前贈与するデメリット/贈与税が課税される
通常、贈与は年単位で行われ、110万円を超えると課税されますが、中には明らかに「贈与」に該当しない贈与もあります。そのような場合は注意が必要です。
ただし、親子間で相続税の申告がなされている場合は、累計額が2500万円を超えない限り、通常、贈与税は課税されません。
つまり、この金額を超えない範囲で、不動産などの資産で贈与することは、税金がかからずにすみます。
また、2,500万円を超えて10万円以下の贈与であっても、禁止品目に該当しなければ納税の必要もありません。
もし、10万円を超え、指定された期間内に現在の税金を精算しないようでしたら、違約金を含む税金が課される可能性があります。
したがって、贈与に関する正しい知識をもったり専門家に相談し理解することが重要です。
不動産を生前売却する場合のメリット・デメリット
不動産を売却するメリット/老後資金の調達ができる
自宅を売却することにより、老後の資金を調達できます。
手続きは、不動産業者が行うことが可能です。一般的に契約時に総額の5〜10％を受け取り、残りは物件の引き渡し時に渡します。
売却した資金で新しい物件を借りるか購入するか、老人ホームに入居する費用にあてられます。
また、利便性の良い賃貸物件へ引っ越しをしたり、小さくて夫婦二人だけの生活に適した家を探したりなどにかかる費用も考慮する必要があります。
家賃だけでなく、交通費や引っ越しにかかる費用なども考慮する必要がでてきます。
これらを踏まえた上で、自宅売却を老後資金に当てるかを検討してみましょう。
不動産を売却するメリット/固定資産税や修繕費用などが不要になる
不動産を売却して資産を現金化することで、複数の遺族への相続分配が容易になり、不動産の維持費や固定資産税の支払いも不要になります。
また、「売却の3000万円控除」制度に適用される場合もあるでしょう。
この制度は、住宅を売却した際に最大3000万円の特別控除が受けられ、税務署で必要な手続きをすることで譲渡所得税が減免されるというものです。
控除を活用するためには、税金や個々の状況に関連する手続きや事務処理を理解する必要があります。
所有者は、弁護士や税理士などの専門家に相談し節税対策をとりましょう。
専門家による適切な計画と指導により、不動産所有者は家族から相続した不動産を売却する際に、大幅な節税を実現できます。
不動産を売却するデメリット/住み慣れない場所での生活に不安がある
高齢になってからの住み替えは、心理的に大きな負担になることがあります。新しい環境に馴染めず、外出が億劫になることもあるでしょう。
長年の友人から孤立し、新しいコミュニティに入れないと孤独を感じるかもしれません。環境の大きな変化による動揺や苦痛を避けるためにも、現在の住まいの近くで新居を積極的に探すことも検討しましょう。
例えば、不動産会社のオンラインサービスでは、特定のエリアの物件を詳細に掲載しているため、立地条件の良い物件を効率的に探せます。
物件の写真を見たり、入居者のレビューを読んだり、実際に見学することも可能です。このように、不安材料を解消すると転居後も安心して新しい生活がスタートできるでしょう。
不動産を売却するデメリット/希望価格では売却できないこともある
不動産の売却価格は、複雑でリスクを伴うものです。そのため、希望価格で販売できない場合もあります。
希望価格に近づけるためには、信頼できる不動産業者から専門的なアドバイスを受けることが重要。
不動産会社の、最新データをもとに自分が売り出そうとしている物件と似たような条件の物件の相場を知っておくことで、自分の希望する価格と相場の間にどの程度の開きがあるのかを見極めることができます。
また、希望価格が高すぎる場合、購入希望者が見つからず、売却が遅れる可能性もあります。この場合は、再度、当初の売却価格を検討しましょう。
不動産を手放さない（何もしない）場合のメリット・デメリット
不動産を手放さない（何もしない）とは/住み続ける・二世帯住宅に建て替える・賃貸に出す・土地活用する
高齢者の生活に関しては、様々な選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
選択肢は大きく「手放す」「住み続ける」の2つに分けられるので、よく調べてから選択するようにしましょう。
住み続けるメリットは次の4つになります。
☑ 現在の住まいの所有権を維持することで、資産を失うことがない
☑ 住み慣れた土地に住み続けられるので、老後に不慣れな環境に適応する必要がない。
☑ 二世帯住宅への建て替えや、賃貸物件への転用ができる
☑ 大家さんになって、定期的に家賃収入を得られる
☑ 土地を活用してマンションを建設すれば、老後の個人年金の代わりにもなる
このような手段は、不動産を手放さないメリットもあります。終活の中で、家族が満足できるように相談する時間を持ちましょう。
今の自宅に住み続けるメリット/住み慣れた家に老後も住むことができる
終活でそのまま住み続ける最大のメリットは、老後を住み慣れた土地で過ごすことができることです。高齢になってから新しい環境で生活を始めることは、大きなストレスになります。
しかし、住居に住み続けるとなると、維持費を半永久的に自分自身で負担し続けなければなりません。
特に、住居の修繕やリフォームが必要な場合は、大きな出費となるため経済的な負担が増えることになります。
さらに、その住宅に一生住み続けることを決めた場合、固定資産税や光熱費など、その住宅に住むために必要な長期的なコストを考慮する必要があります。
老後のための準備資金や安定した退職所得があれば、住み慣れたわが家で過ごすためのコストは見合ったものになるでしょう。
今の自宅に住み続けるメリット/資金が減ることはない
住宅ローンが完済されていれば、固定資産税だけを払えばよいので、今の家に住み続けるメリットは大きいでしょう。
なぜなら、住居費にかけるお金が少なくなり、自己資金に余裕ができるからです。
さらに、住まいを自分好みにリフォームすることで、こだわりのスタイルに合った住まいを作ることも可能です。
また、長年住み慣れた家だからこその安心感もあります。
子どもが小さかった頃の思い出が詰まった家は、壁の跡や子どもが描いた絵、壁や家具に書かれた言葉、他にはない特別な装飾など、感傷的な思い出がたくさん詰まっています。
このように、終活で自宅に住み続けるメリットも選択肢の一つです。
今の自宅に住み続けるデメリット/遺産相続で揉める可能性がある
不動産は分割しにくいという性質があるため、相続の際にトラブルになる可能性があります。
不動産を相続人で分割する方法には、大きく分けて、現物分割、代償分割、換価分割、共有物分割の4つがあります。
それぞれの分割方法は以下の通りになります。
☑ 現物分割は、土地を分筆するように、現物を分割
☑ 代償分割は、相続人の一人が家を相続し、その代わりに他の相続人に現金を支払う
☑ 換価分割は、家を売却して得た現金を相続人で分ける
☑ 共有による分割は、家を相続人全員の名義にする
特に共通による分割は、家を売却する際に相続人全員の合意が必要なため、遺産相続の中でも揉める可能性があります。
そのため、相続を円滑に進めるためには、生前に不動産を扱うための準備をしておくことが有効です。
今の自宅に住み続けるデメリット/老後資金の調達（現金化）はできない
終活で自宅を売却すれば多額の老後資金が得られます。
一方で、自宅に住み続けるとなると老後資金が現金化できないため、資金確保が難しくなるというデメリットにもなるでしょう。
経済的なメリットはあっても、老後資金のために長く住み慣れた家を手放すのは難しいものです。
自宅を手放すかどうかは、その人自身の優先順位や価値観次第です。
その結果、家を売却して得られる利益が、家族で過ごした思い出の時間に見合うものかどうか、手放す覚悟があるかどうかを検討する必要があるでしょう。
また、家を売らずに資金を確保する別の方法があるかどうかを検討することもできます。
家を縮小して一部を賃貸する、あるいは土地の一部だけを開発業者に売却するなど、他の選択肢がないかも検討してみましょう。
家や不動産の終活や相続の注意点やポイント
ポイント１・自宅の資産価値を見える化する
一括査定サービスで複数の業者に依頼をしましょう
不動産一括査定サイトは、売却したい不動産の基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができます。
入力した条件にあった不動産会社がマッチングされる無料サービスです。
一括査定サイトを利用することにより、住宅所有者にとってお金や時間、労力の節約になるでしょう。また、自宅や不動産の価値を正確に評価・確定することもできます。
よって、一括査定サービスを利用することで、不動産の価値を証明することができ、買い手との交渉も有利になりるでしょう。
一括査定は「なんとなく便利」なだけでなく、大きなメリットがあるサービスです。
ポイント２・相続人を把握する
法定相続人と財産割合について
法定相続分とは、各相続人が被相続人の財産を相続する際に、法律で決められた取り分を持つことです。
法定相続分の取得割合は以下の通りです。
☑ 配偶者と直系卑属が相続人の場合、ともに2分の1
☑ 配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合は、配偶者が4分の3
☑ 兄弟姉妹が4分の1
また、財産の分け方を詳細に記した遺言がある場合、法定相続人が合意すれば、その分け方に自由に従うことができます。
遺言書がない場合は、遺産分割協議（被相続人の財産を法定相続人全員で分割する方法について話し合う。）を行い、遺産分割の方法を決定します。
協議がまとまれば、その内容に基づいて方法が決まり、まとまらない場合は、調停や審判によって分割方法が決定されます。
ポイント３・遺言書やエンディングノートを作成しましょう
遺言書やエンディングノートなどを作成することは、自分の死後、大切な人とコミュニケーションをとるための優れた方法です。
しかし、自分の意思を法的に拘束するためには、有効な遺言を作成することが必要となります。
遺言には法的な権限がありますが、エンディングノートにはありません。
有効な遺言がなければ、いくらエンディングノートに自分の意思を明確に書いたとしても、意図したとおりに遺産が受け継がれない可能性があるでしょう。
そのため、遺言書を作成することで、自分の意志通りに財産を贈与することができます。
自分の財産をどうしたいかという希望がある場合、保証するために、法的拘束力のある遺言を作成しましょう。
ポイント４・家族で話し合いをしておきましょう
相続について家族で話し合っておくことは大切です。誰も死について話すのは好きではありませんが、相続について会話をすることで、潜在的にネガティブな結果を回避することができるでしょう。
相続対策には、生前と死後の2種類があります。相続対策の主な目的は、支払うべき税金の額を減らすこと。
残念ながら、相続の手続きは、それまで仲の良かった家族の間でも、時に対立を引き起こすこともあります。
以下の3つの計画を作成すると、相続で役立ちます。
☑ 資産の分け方
☑ 負債の管理方法
☑ 受取人の指定
誰が何を受け継ぐかを明確に定義することで、家族間の争いを抑えることができます。
生前対策をおろそかにすると、親が認知症になってしまい相続の話ができないパターンもあります。
そうなると、家族で相続対策をすることが難しくなる可能性が高くなるため、家族で相続対策について話し合っておくことが大切です。
ポイント５・生前整理業者に相談をしましょう
生前整理とは、自分の死後、残された家族が相続や遺産整理に困らないように、身の回りの物や財産を整理・処分する活動です。
生前整理は、人生の終わりを意識する「終活」の一環。自分の財産を考えるための活動として位置づけられています。
効果的な生前整理には、家宝や思い出の品など、大切なものを家族や友人とどのように共有するかを決めることも含まれます。
また、必要なものを整理し、エンディングノートや財産目録、遺言書などの書類を準備することも重要です。
豊かなセカンドライフを送るためには、終活の一環として、自分の持ち物や資産の価値を把握し、現金化することで生活を整理することも大切です。
家や不動産の整理や処分など終活の方法まとめ
終活を行う場合、不動産の管理方法は「売却」「贈与」「遺言による分配」の3つがあります。
それぞれの方法には、さまざまなメリットとデメリットがあり、大変難しいものです。
そのため、相続の問題を回避し、自分の死後、家族が楽になるように今のうちに不動産を整理しておきましょう。
最適な方法を選ぶのが難しい場合は、専門家に相談するのが賢明です。
生前贈与をする場合は、評価額を決め、税金の計算をします。
相続させる場合は、遺言書を作成し、相続人の間でどのように分けるか詳細を決めておく必要もあります。
自分だけでなく、家族の意見も参考にし、全員が納得のいく相続をするために相続の法的な側面を調べ、必要な手続きを行いましょう。
